仲間が辞めない「生態系」が新事業をつくる。R不動産が社員を雇わないわけ（前編）

「金なし土地なし頭あり」の若手ディベロッパーたち

寺井　今日は、「仲間集めの方法」というテーマで林さんに色々なお話をうかがっていきたいと思っています。まずは改めて、どういう形で現在の仕事のされ方に至ったのか、そのバックストーリーを振り返っていただきたくって。

林　僕はもともと建築家を目指す学生だったんです。でも勉強していくいうちに、作品やアートとしての建築はもちろん好きだけど、自分自身は作家としてやっていくタイプじゃないなと漠然と感じていて。

当時都内では、いい雰囲気の建物がどんどん壊され、タワーマンションや面白みのないビルが次々建っていました。これをどうにかしたいなと思ったんです。ただ、経済的なロジックを学ばない限り反撃に打ってでれないなと感じて、一度ビジネスの世界に行ってみようと思った。それで経営コンサルの門を叩きました。

寺井　クリエイター的なマインドを持って勉強をしていたけれど、その裏側にある経済理論を知ろうとされたと。

林　はい。経営コンサルというのは仕事や事業のつくり方を学べるというのも魅力で。ただ実際働くうちに、大きなビジネスモデルを考えるということだけをやっているのはちょっと違うかも、ということに気づいたんです。そこで本当にやりたい仕事ってなんだろう、と考えた時、やっぱり都市空間のデザインだな、と思ったんですね。

でも調べてみると、都市計画という分野はルールをつくる仕事だとわかって。僕はむしろプレイヤーになりたいとい思いがあったので、するとディベロッパーかな、と思うようになったんですね。

寺井　都市計画って規模も大きいので、ルールメーカーとプレイヤーが明確に分かれていますもんね。

林　そんな時、コロンビア大学に「real estate development」というコースがあるのを知って「これは俺にぴったりだ！」と思ったんです。ここではじめて不動産という世界と自分がつながった感じなんですよね。

そして米国にいる間に、クリエイティブなものと経済合理性を組み合わせる発想が日本の不動産業界に足りない、ということがわかってきた。アメリカではディベロッパーというと、「金なし土地なし頭あり」という感じ。知恵のあるプロデューサーが土地や物件のネタをゲットし、企画を売り込んでお金を調達して、空間をつくり事業として成功させる。これが日本とはだいぶ違った。

ただ不動産の仕事をしていくには人脈やネットワーク、そして業界の常識もどうしても必要になる。じゃあそれを得ながら仲間を探すためにもう一度就職しようと思って、スペースデザインという不動産デベロッパーに中途で入ったんです。すでに29歳になっていました。

寺井　コンサル、そしてアメリカへの留学を経て、不動産業界に入っていったんですね。現在の会社の仲間たちとは、そこで出会ったのでしょうか？

林　そうなんですよ。入社前に会社の合宿に参加したときに、サングラスに迷彩のダウンを来た男が近づいてきて「ねえ、建築って限界、あるよね？」なんて話しかけてきた（笑）。「なんだか気合い入っているやつがいるなあ」と思いましたが、それがのちに共同創業者となる吉里だったんです。

寺井　吉里さん、パンチ効いてたんですね（笑）。

林　そうですね（笑）。彼も建築家の作家的なスタンスとは違う視点を持っていたことがわかり意気投合したんです。当時はやっと、社会や経済とうまく接続された建築の可能性についての議論が興り始めていた頃。同時にリノベーションという概念が国内でも徐々に広がりはじめていた。

そんな時、IDEE創始者の黒崎輝男さんが古いビルをリノーベーションしていく「Rプロジェクト」という活動というかムーブメントのようなものを旗揚げしつつありました。そこに馬場正尊という人がいて、のちにR不動産を一緒にやることになりました。

それが2003年くらい。で、馬場さんが古い空きビルを見つけてその可能性を語るブログのようなものをはじめたんですよ。それが「東京R不動産」の走りです。そして吉里が「これは可能性がある」ということでチームを組んだんです。当時から馬場さんは自分の会社を持っていましたが、その半年後に僕と吉里が一緒に不動産の企画会社を立ち上げたこともあって、R不動産を不動産仲介メディアとして皆で事業化することになりました。

寺井　それがオープンAとスピーク、ということですよね。

林　そうです。僕らの仕事の中では東京R不動産が一番広く知ってもらえたので、そこがアンテナになって、そのほかの色んな仕事のきっかけになっていった、というのがこれまでの流れです。

寺井　お話いただいて、ざっくりと流れを見渡すことができました。林さんもですが、みなさんクリエイター的思考を持ちつつも、ビジネス的な感覚をも使って社会に、もっと言えば実際の街に実装していくことを志向されていたと。

林　はい。ただこれまでは僕らは点というか建物単位で場所や空間をつくったりつなげたりする仕事がメインで、街という面単位のデザインはあまりやってこなかったんです。で、2015年あたりからリノベーションとまちづくりが、重なって語られることが多くなり、リノベーションスクールを軸としたエリアリノベーションが各地で進み始め、僕らも地方都市や地域の持続やデザインに関わるようになりました。

その方面で今思っているのは、建物のリノベーションで事業を次々に起こしていくこととともに、一方でマクロな目線での戦略も考えていきたいということです。ただそのマクロの部分も、経済学者的な議論や旧来の都市計画的な方法でやってもおもしろくならないし、うまくいかない。ここにもクリエイティブと経済合理を重ねていく知恵が必要で、そこに今一番興味があるんです。

「お前はもう辞めている」。新規事業を生み出すための環境とは

寺井　とてもおもしろいんですが、会社としての構造というか全体像がなかなかわかりにくくて。今いったいどうなっているんですか？

林　ええっとね……（ホワイトボードマーカーを手に取る）。

寺井　あ！ 林さんが得意なホワイトボードプレイだ。

林　恥ずかしいな……。まず僕らのテーマは「街を自由でおもしろいものにしていく」ということ。この基本テーマはバンドでいえば音楽性みたいなものです。そしてそのために会社をどう規定していくのかというと、○○業という業種を定義せずに、自分たちならではの新たな仕掛けを考えるというスタンスです。そして組織づくりのカギは「オーナーシップ」です。

寺井　オーナーシップですか。具体的にはどういうことです？

林　例えば「こんな事業、こんな仕掛けをやりたい」と誰かが言い出した場合、その提案者Aくんのモチベーションが上がるように、最初から社員でなくオーナー、株主になるようにして会社を分けていきます。会社を立てる前の段階でも、何割は誰、何割は誰、というふうにオーナーシップを仮決めしていったりもします。こうして生まれた仲間内の法人たちで、アメーバ的な生態系をつくっているんですね。

寺井　資本の流れはともかくとして、ホールディングスや暖簾分けのような仕組みなんですね。そのアメーバの中から生まれた事業って、例えばどんなものがあります？

林　密買東京という、アートと雑貨の中間的なものを売るECだったり、R studioという撮影ロケーションメディア、あるいは団地R不動産といった兄弟サイトたちですね。toolboxもその一つ。不動産仲介の仕事をしてきたメンバーも、５年もやっていると別のことをしたくなるし、東京R不動産は事業として成長してきたから、業務はいい意味でルーティン化してきている面もあるので、新しい仕事が増えるのはお互いよいことです。

普通の会社では、社員個人が何かやりたいアイディアがあった場合「この会社で果たしてできるだろうか」と考えるわけです。会社でやれるなら、今の仕事をやめて新しい部署に行くか？という選択がありますよね。そしてもし会社でやらせてもらえなければ、辞めて外でやる、ということになります。でもうちの場合、不動産のメンバーはもともと個人商店と契約をしている一種のフリーランスなので「これまでの業務で稼ぎながら、並行して新しいことも自分の事業としてやってみればいいじゃん」という話になっていきます。

寺井　同じ場所にいながら、新しいやり方でボスを目指せると。

林　もう一つ隣に山をつくってボスをやりながら、両方行き来すれば？という感じ。辞めて始めるか悩むんじゃなくて、むしろ「お前はもう辞めている」と（笑）。R不動産の顧客や集客を活かしてやれるものであればかなり自由度高くやれる環境ではあるので、やれてないとしたらそれは会社のせいでなく自分の腹括りの問題なのだと考えることが本人にとってもドライブになると思ってます。

寺井　なるほど。縛りの強い雇用契約をそもそもしていないからこそ、経営者も活きのいい社員に「やりたいなら、会社を辞めて起業しろよ」と言わなくていいと。

林　そうそう。彼らはある意味で最初から経営者なんですよね。なので年収にもかなり開きがあったりします。さらに「あの人、新しい事業でかなり稼ぐようになったな」「俺も事業を考えよう」なんて流れが生まれやすくなるんです。

寺井　なるほどです。すごく合理的かつ魅力的な仕組みだと思いつつあえて質問するんですが、事業を自分から提案するようなメンバーがいないと、成り立たないですよね。

林　ですね。なので採用と育成はすごく重要だと思ってます。

寺井　何か特別な施策を採られたりしているのでしょうか？

林　特別ということではないんですが、最初から自立するんだという前提で、そういうかたちの関係でスタートするのが一つ。新卒に関してはしばらくは社員にしてますが、まずは営業をやってもらい、生み出した経済価値が給与にがっつり反映する形になっています。

そもそも金の亡者は入ってこないので、文化的な志がみな強いんですが、思いだけで進んでいくと自立しにくくなったりするので。それと、僕たちが考えている「よい会社」というのは、自分がおもしろいと思えることで、社会的に役に立ち、ちゃんと飯が食える、という3本足で立つのがいい仕事、いい会社だということはまず言います。椅子だって2本の足では立たないけど、3本あれば立つよね、みたいな。

寺井　なるほど。

林　もちろん、若い子たちに「おもしろくて社会的に役に立って稼げる仕事をつくれ」といっても難しい。アイディアはあっても事業の組み立てができない。でも飯を食うための技術はある程度の期間で習得可能で、それが何かといえばやっぱり営業なんですよね。

じゃあ営業とはいったい何かといえば、お客さんと互いにハッピーになれる結果を生み出すこと。そのために状況をオーガナイズする、コミュニケーションする、アピる、ネゴるといったスキルは、学べば習得できる。それを積み重ねることで自分の飯を自分で稼ぐ感覚ができていく。おもしろいことを考えていくのはその間にできると。

寺井　新しい事業も、その3本足を常に基準に考えると。

林　そうですね。３つを満たすアイディアはそんなにポンポン出ないのが現実ではあるけど、３つのどれかが欠けていると、途中でモチベーションが維持できなくなるので、やるべきではないと判断します。

寺井　そういった仕組みがうまく機能すればするほど、新しい事業を自立心を持ってやっていきたいというメンバーが増えていくんですね。

林　ただ、新しくて面白いことをやりたいと思うタイプの個性的なメンバーは、往々にして事業の仕組みづくりや、マネジメントが苦手だということはありますよね。彼らの活躍が苦手分野のせいで座礁するというのは、会社的にも文化的にもロスだから、僕自身はそこを補完すべく事業の仕組みや環境づくりのことを意識的にやってます。

（後編に続きます）

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