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【ヴィンテージマンションコラム】勝手に決めたヴィンテージの条件:まずは立地

年数の積み重ね。つまり人の暮らしの積み重ねが価値となり味わい深くなるヴィンテージマンション。

都内では東京オリンピックの時期に原宿駅前に建設されたコープオリンピアを始め、代官山マンション、青山コーポラスなど著名なヴィンテージマンションが数多くあります。

原宿駅前のコープオリンピア

では地方には無いのか?いやいやそんなことはありません。どの街にもヴィンテージマンションと呼んでもいいようなマンションが多くあります。緑に囲まれ管理が良く、一定の価格から値下がりせずにすぐに売れてしまう。

このコラムでは松戸に埋もれたるヴィンテージマンションをMAD City不動産担当者が勝手に発掘していきます。

第1弾は勝手にきめたヴィンテージマンションの条件についてです。

■立地の良さは絶対条件

ヴィンテージマンションを一言で表すと「古いのに結構価格が高止まりするマンション」

その要素としては
1. 築年数に関わらず価値となる普遍的な魅力がある
2. 年数を経たことで付加価値がついた(ヴィンテージになった)

の2つが大きな要素と考えていいと思います。

今回は1. 築年数に関わらず価値となる普遍的な魅力について考えていきましょう。
さてその条件とは何なのでしょうか?築年数、価格、広さ?もちろんどれも大切ですが、ヴィンテージマンションを探す上で何よりも大切だと思うのは立地であると私個人は考えます。

なぜなら、立地はあとからどうやっても変えることができない普遍的な価値だからです。

駅近はもちろん、自然が多いことなども、魅力的な立地条件のひとつ!

え?でもそれって立地以外のどんな条件にでも言えることでしょ?と思われた方はとても鋭い!確かに年数の古さも、広さもあとからはどうしようも無く思えます。ですが、そこはこんな風に考えてみてはいかがでしょうか?

【年数の古さはある程度カバーできる】
こう言い切るとちょっと乱暴ですが、築年数の古さは正直なんとかカバーできます。1つはリノベーションをすること。専有部分内の古さであれば年数により多少の制限があるものの、リノベーション次第で蘇ります。

むしろヴィンテージマンションを買われて、ご自分で好きなように内装にすることがヴィンテージマンションの楽しみのひとつとも言えます。

特に室内の化粧と呼ばれる壁紙や床は効果大です!ピカピカのクロスに、新品のフローリングを敷き直せば、それだけで新築気分を満喫。

もちろん、長持ちさせるためには壁板や床下のネダや置き床などの工事をすることをオススメしますが、表面がピカピカになるだけで、気持ちが一気に晴ればれしてきます。

そして生活を始めると何より効果を実感できるのは水回りのリノベ。

バランス釜を最新のユニットバスに、キッチンもビルトインコンロで食洗機付のものに変更というのももちろん可能。ただ古い物件は、ユニットバスのサイズが指定されたり、キッチンの幅も決められたりするケースがあるのでそこはご注意下さい。

ハードの制限もヴィンテージマンションの味だと思って頂ければいいかもしれません。

【最悪は建て替えも検討】
もし躯体ごとだめになった場合はマンションの建て替えという可能性もあります。と言っても実際は日本での事例はまだ多くはないのが事実。

ですが、国もマンションの建て替えについては重要視しており、平成14年にマンション建て替え円滑化法という法律が制定し、従前より建て替えはしやすくなったと言われています。

マンション建て替え円滑化法のことを説明すると、それだけで1本のコラムになってしまうくらい長くなってしまうので、ポイントだけ整理させて頂くと
1. 建て替えしたいよ〜という方々の法人格を認める
2. 建て替え後の権利変換ができる(以前のローンの担保などどうするのなど)
3. 建て替え決議後は大切なことを多数決で決められる(新しい住戸の位置など。前は全会一致が条件だった。)
4. 行政からの支援が受けやすくなる
の4点。つまり建て替えが進めやすいように法律が整備&緩和されたということです。

さて、そんな建て替えをするときでも立地は大切なのでしょうか?結論としてはそれでも立地は大切。むしろ建て替えするならなおのこと立地が大切になります。

なぜなら建て替えを行う場合、修繕積立金及び新築部分を販売した収益によってマンションを建て替えることが多いからです。例えば、マンション建て替えの成功事例として有名な「プラウド新宿御苑エンパイア」も好立地に位置していたヴィンテージマンション。

新宿御苑に隣接しているため駅近だけでなく、都内でも珍しい大自然が近くにあったことが人気となり、平均価格 1 億 3,000 万円超で即日完売しました。

愛するヴィンテージマンションが建替えという現実に向き合った時、ご自分たちだけでなく新入居者さんにご購入頂くためにも、立地は欠かせない条件です。

【必要な広さは年数とともにかわるもの】
古さにはリノベや建て替えといった対処方法がありますが、広さはどうでしょうか?正直、広さは常に頭を悩ますタネ。なぜならライフステージにおいて、必要となる広さが異なるからです。

例えば新婚のご夫婦の場合を考えましょう。

最初は2人ですから、多少広々とした2LDKもあれば十分。ですがお子様が生まれ、学校に入るようになると多少狭くても子ども部屋が必要になります。そこで、パパの個室を子どもに譲って、少し狭いけど2LDKのまま生活するとします。

さらに兄弟が生まれた場合は、もし兄弟の性別が同じなら一緒のお部屋でもいいですが、別々ならもう1部屋必要になります。その場合は元の間取り次第ですが、LDKを区切って3DKにすることもできます。

やがて上の子が大学に入り、1人暮らしを始めたら下のお子様が念願の個室をゲット。さらに下のお子様も就職して1人暮らしを始めたら、また夫婦2人生活に戻ります。そしたら、区切りを外して元の2LDKにしてしまいましょう。

その他、親御さんの同居、子どもの数などによって部屋数はかわりますが、本当に必要な広さは時期に変わらざるをえないです。

その際大切なのは、どの時点での広さに合わせて購入するかということ。上記の例は多少強引な考え方ではありますが、本当にこのようにしている方もいます。つまり広さは個人差が出る価値。普遍的な価値ではないため、立地よりも選択条件は劣るといえるでしょう。

では実際にはどんな立地を選べばヴィンテージマンションを見つけることができるのでしょうか?それはまた次回お伝えさせて頂きます!

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